Zakelijk vastgoed

Zelf verstrek ik geen vastgoedleningen of zakelijke hypotheken, maar dankzij mijn netwerk van banken, crowdfunding-platforms en private investeerders zie ik dagelijks wat wél en niet werkt. Hieronder deel ik mijn actuele inzichten, volledig objectief en gebaseerd op honderden trajecten die ik de afgelopen jaren heb begeleid.

Geschreven door Cedric Roels — Business development manager en business analyst met meer dan 7 jaar praktijkervaring in de FinTech-sector, gespecialiseerd in bedrijfsfinanciering en digitale financiële producten. Lees meer over Cedrics achtergrond →

4 belangrijkste vormen van financiering voor zakelijk vastgoed

Laat me eerst toelichten wat loan-to-value (LTV), taxatie, executiewaarde en na-waarde betekenen. Dit zijn veruit de belangrijkste termen binnen vastgoedfinanciering.

LTV = het percentage van de getaxeerde waarde van het pand dat je mag lenen. Formule: (Leningbedrag ÷ Taxatiewaarde) × 100% = LTV

Hoe lager de LTV, hoe veiliger voor de geldverstrekker → hoe lager de rente. Hoe hoger de LTV, hoe meer eigen geld je normaal nodig hebt (behalve bij verbouwingsfinanciering en sommige vastgoedleningen).

Zakelijke hypotheek → Deze optie raad ik alleen aan wanneer de jaarcijfers volledig op orde zijn, je het pand minimaal 10 tot 15 jaar wilt aanhouden én je uitsluitend focust op de laagst mogelijke rente.

In de praktijk blijft 2025 lastig: banken weigeren nog steeds aanvragen met een LTV boven de 80% als er minder dan drie jaar omzetgeschiedenis is of sprake is van een seizoensgebonden onderneming. Het is dus vooral geschikt voor gevestigde partijen met bewezen stabiliteit.

Vastgoedlening → Dit is voor circa 80% van de ondernemers die ik spreek de beste keuze.

De condities zijn vergelijkbaar met – of zelfs gunstiger dan – bij banken. Je hebt doorgaans binnen 2 à 3 weken akkoord, en in veel gevallen kun je volledig of grotendeels boetevrij aflossen. Mijn voorkeursaanbieders op dit moment zijn Mogelijk (tot 85% LTV), Haffner en RNHB.

Verbouwingsfinanciering → Deze constructie noem ik vaak de “stille winnaar”.

Het is bijzonder interessant wanneer je waarde toevoegt aan het vastgoed, bijvoorbeeld bij transformaties van kantoor naar woningen of van winkel naar appartementen. Je kunt zowel de aankoop als de verbouwing financieren met slechts 0–10% eigen inbreng. Capital Oak en DOMIVEST bieden momenteel de scherpste voorwaarden in dit segment.

Zakelijke lening + vastgoedonderpand → Deze variant gebruik ik uitsluitend voor kortlopende werkkapitaalbehoeften, overnames of wanneer er al een eerste hypotheek op het pand rust.

De uitbetaling verloopt razendsnel – vaak binnen 48 uur via partijen zoals Floryn, BridgeFund en New10 – maar de keerzijde is een aanzienlijk hogere rente. Ik zet dit middel alleen in wanneer snelheid cruciaal is en de looptijd beperkt blijft.

Overzicht van aanbieders van financiering voor zakelijk vastgoed

ABN AMRO
Biedt vaak de scherpste rente. Ideaal bij financieringen zonder bijzonderheden, maar zodra er complexiteit ontstaat – bijvoorbeeld bij meerdere BV’s, verbouwingen of afwijkende huurcontracten – vertraagt het proces aanzienlijk.

Rabobank
Toont zich vooral flexibel bij agrarische en commercieel vastgoed gerelateerde aanvragen. Ze begrijpen sector-specifieke dynamiek beter dan gemiddeld, maar buiten die domeinen is hun beoordelingsproces minder voorspelbaar.

ING
Hanteert een strenge toetsing op cashflow. Geschikt voor ondernemers met sterke liquiditeitsposities en stabiele rentabiliteit. Minder geschikt wanneer toekomstige potentie belangrijker is dan historische cijfers.

Mogelijk
In de praktijk vaak de snelste partij én degene die de hoogste LTV in de markt biedt. Ze zijn pragmatisch en denken met je mee, wat vooral waardevol is wanneer snelheid en maximale financiering doorslaggevend zijn.

Collin Crowdfund
Werkt goed bij verhuurde panden. De community aanpak en focus op beleggingsvastgoed maakt dit een interessante route wanneer traditionele banken terughoudend zijn.

Capital Oak
Gespecialiseerd in transformatieprojecten (zoals wonen creëren uit kantoor- of winkelpanden). Ze begrijpen waardetoename en financieren daardoor eerder op potentie dan op de huidige staat van het vastgoed.

Hoe werkt een financiering voor zakelijk vastgoed

De totale bijkomende kosten liggen doorgaans tussen €5.000 en €10.000 exclusief rente, afhankelijk van de pandwaarde. Ter indicatie van de opbouw:

• Overdrachtsbelasting: 10,4% van de koopsom (bijvoorbeeld €52.000 bij een pand van €500.000)
• Taxatiekosten: circa €1.000–€2.000
• Notariskosten: gemiddeld €1.500–€2.500
• Bemiddelingskosten: variërend van €0 tot €2.000

In de meeste gevallen zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar als zakelijke uitgaven.

Voor de doorlooptijd reken ik bij standaard aanvragen op 4 tot 8 weken, vanaf het indienen van de aanvraag tot aan de passeerdatum. Bij starters (zoals zzp’ers met minder dan drie jaar ondernemershistorie) of bij projecten met complexe verbouwingen loopt dit vaak op naar 8 tot 12 weken.

Nazorg blijft daarna doorlopend, met doorgaans een herfinancieringsmoment tussen jaar 5 en 10.

Mijn belangrijkste adviezen en observaties:

1. Goede voorbereiding bepaalt het tempo
Zorg dat je in de eerste week alle benodigde documenten verzamelt. In de praktijk ontstaat circa 70% van de vertraging door onvolledig aangeleverde stukken. Gebruik waar mogelijk tools zoals de online calculator van Rabobank om vooraf snel de DSCR te toetsen.

2. Bank of alternatieve financier?
Bij banken zijn met name de stappen 3 t/m 5 strikter. Je profiteert doorgaans van een lagere rente (vanaf circa 3,7%), maar de kans op afwijzing is hoog – ongeveer 40% bij een LTV boven de 80%. Via een vastgoedlening (zoals bij Mogelijk) worden stappen 2 t/m 4 vaak binnen twee weken afgerond. Dit is bijzonder geschikt voor investeerders met sterke huurprognoses.

3. Trend richting 2025
Digitalisering versnelt vooral de beoordeling in stap 2 en 3. Portalen zoals dat van ABN AMRO maken het proces efficiënter, maar de taxatie blijft een knelpunt. Schakel daarom tijdig een NWWI-taxateur in om de LTV optimaal te benutten.

4. Risico beheersen
Reserveer een buffer van minimaal 3 tot 6 maanden aan financieringslasten. Zonder eigen inbreng (20–30%) zakt de slagingskans tot onder de 50%. Voor zzp’ers adviseer ik extra aandacht voor de IVO (inkomensverklaring ondernemer) bij de inkomenstoetsing.

Kort gezegd: wie strak voorbereid start, versnelt het proces én verhoogt de kans op acceptatie aanzienlijk.

Voor en nadelen van een zakelijke vastgoedfinanciering

De voordelen wegen vaak zwaarder voor langetermijninvesteerders, maar starters zoals Mark moeten risico’s mitigeren met een conservatieve LTV. In mijn advies reken ik scenario’s door: bij een stabiele markt levert een vastgoedlening 8-12% rendement op huur, minus 4% rente. Risico’s? Ik raad een buffer van 20% aan voor onverwachte kosten.